Nákup vs. pronájem domu

Pokud jste nikdy nevlastnili dům, “Pronajměte vs Koupit„je jedno z nejdůležitějších rozhodnutí, jaké kdy uděláte. Existuje několik faktorů, které byste měli zvážit před tím, než se rozhodnete propad.

Srovnávací tabulka

Nákup domu versus pronájem domácí srovnávací tabulky

	Nákup domu	Pronájem domu
Náklady předem	High - Downpayment, hypoteční poplatky	Nízká - nájemné za první a minulý měsíc a kauce
údržba	Kupující musí udržovat	Pronajímatel musí udržovat
Úpravy majetku	Kupující může provádět úpravy, přestavovat, doplňovat nemovitosti	Pronajímatelům obvykle není dovoleno provádět žádné úpravy majetku

Obsah: Nákup vs Pronájem domu

• 1 Dává to finanční smysl?
• 2 Hypoteční úrok
• 3 Náklady na příležitost ke snížení platby
• 4 Daně
• 5 Zvýšení nájemného s inflací
• 6 Ocenění hodnoty domu
• 7 Transakční náklady při nákupu
• 8 Brokerské provize při prodeji
• 9 Čas a úsilí
• 10 poměrů nájemného
• 11 Reference

Dává to finanční smysl?

Pro většinu lidí je koupě domu částečně investičním rozhodnutím. Peníze utracené na nájem jsou často považovány za peníze po odtoku - už nikdy nebudou vidět. Ale to není úplný obrázek. Rozhodnutí o nájemném a koupi musí zahrnovat několik proměnných:

1. Úrok z hypotéky
2. Náklady na příležitost ke snížení platby
3. Daně
4. Nájemné se zvyšuje s inflací
5. Ocenění hodnoty domu
6. Transakční náklady při nákupu
7. Makléřské provize při prodeji
8. Čas a úsilí při nákupu, prodeji a údržbě domu (subjektivní - těžko kvantifikovatelné)

I když každý z těchto faktorů může být sám o sobě komplikovaným parametrem, můžete začít s některými realistickými předpoklady pro zahájení analýzy. Jakmile se rozhodnete pro model rozhodování, můžete jej vylepšit a přidat další parametry nebo zvládnout složitější řešení.

Úrok z hypotéky

V závislosti na vaší kreditní historii a situaci v zaměstnání / příjmu bude úroková sazba, kterou dostanete, opatrná. Můžete se také rozhodnout, zda si přejete půjčku s pevnou sazbou nebo půjčku s proměnlivou sazbou. Pro analýzu nájemného a nákupu předpokládejte pevnou sazbu. Řekněme, že vaše půjčka je 200 000 USD a úroková sazba je 6,5% (pevná) během 20 let. To odpovídá měsíční sazbě přibližně 0,54% a 1 491 $ v měsíčních platbách. V průběhu 20 let zaplatíte věřiteli 357 875 $ - z toho 200 000 USD půjde na částku hlavní jistiny a 157 875 USD bude zaplaceno jako úrok.

Zajímavé na hypotečních splátkách je, že ačkoliv se měsíční splátky nemění za 20 let, výše fixní měsíční splátky, která jde směrem k úrokům oproti částce, která snižuje nesplacenou jistinu, se každý měsíc mění. Jednoduše řečeno, v prvních několika letech vaší hypotéky bude většina vašich plateb směřovat k úrokům a sotva budete splácet jistinu. V posledních několika letech bude většina vašich plateb směřovat k jistině.

V našem příkladu 1 491 $ v měsíčních splátkách za 20 let je průměrná úroková splátka v prvním roce 1 071 $ za měsíc a v posledním roce vaší hypotéky pouze 51 USD..

Proč je toto důležité?

V prvních několika letech vaší hypotéky vaše nesplacená částka sotva klesá. Takže pokud plánujete bydlet v domě jen pár let, váš kapitál (hodnota domu - nesplacená částka) není příliš vysoká.

Náklady na příležitost ke snížení platby

Dobrá splátka (15% z domácí hodnoty) obvykle snižuje úrokovou sazbu, kterou budete muset zaplatit. Řekněme, že při nákupu vašeho domu vyřadíte 40 000 dolarů jako zálohu. Tato částka 40 000 $ je jako investice, kterou provedete v aktivu (ve vašem domě), v naději, že aktivum ocení. Pokud byste investovali 40 000 $ do online spořicího účtu, mohli byste každý rok vydělat 5% úrok (bez rizika). Pokud investujete do vlastního kapitálu a máte štěstí, může být návratnost ještě vyšší.

Stručně řečeno, vzdáte se příležitosti investovat tuto částku do jiných aktiv, která mohou poskytnout výnosy. Předpokládejme, že máte jiné investiční příležitosti, o kterých víte, že vám poskytnou určitou (X) návratnost investice. Toto „X“ hraje důležitou roli ve finančním modelu nájemného vs..

Daně

Co platíte

Když si koupíte dům, budete platit daně z nemovitosti. V závislosti na tom, kde žijete, se může majetková daň pohybovat kolem 0,5 až 1% hodnoty vašeho domu.

Co ušetříte

Daň z nemovitosti, kterou platíte, jakož i úrokové platby, které provedete v roce, jsou daňově uznatelné. Úlovek zde spočívá v tom, že si můžete nárokovat tyto odpočty daně pouze v případě, že své odpočty rozpisujete a neberete standardní odpočet.

Kolik ušetříte

Ve velmi základní simulaci matematiky předpokládejme, že:

• Roční daň z nemovitosti = 2 000 $ (A)
• Úrokové platby provedené v roce = 12 000 $ (B)
• K dispozici standardní odpočet = 8 000 $ (C)
• Vaše daňová skupina - 28%
• Váš příjem - 85 000 $

Pokud si koupíte dům a rozdělíte si odpočet, váš zdanitelný příjem se sníží o 14 000 $ (A + B). Pokud si půjčíte, váš zdanitelný příjem se sníží o 8 000 $ (C). „Čistý účinek“ koupě domu na zdanitelný příjem je tedy 6 000 $ (A + B-C). A čistá daňová úspora ročně je 28% ze 6 000 $, tj. 1 680 $.

U hypotéky s pevnou úrokovou sazbou budou úrokové platby, které provedete, nejvyšší v prvním roce a v následujících letech se budou snižovat, protože se vaše nesplacená jistina postupně snižuje.

Nájemné se zvyšuje s inflací

Při budování finančního modelu pro porovnání nájemného a koupě domu můžeme předpokládat fixní měsíční platby s hypotékou s pevnou sazbou. Ve scénáři nájemného se však očekává, že nájemné v průběhu příštích 20–30 let poroste. Roční nárůst nájemného lze předpokládat ve výši 2–3% - ve shodě s mírou inflace.

Měli byste porovnat peněžní tok za nákup (měsíční splátka, poplatky majitele domu, pojištění atd.) A nájemné. Nezapomeňte také zaznamenat náklady na příležitost investování rozdílu (nájemné - měsíční splátka nebo naopak, v závislosti na tom, která je větší).

Ocenění hodnoty domu

V dlouhodobém horizontu (20–30 let) lze předpokládat, že se domácí hodnoty každoročně zhodnocovají kolem 5%. V závislosti na tom, kde žijete, a zda jednáte s jedním rodinným domem, městským domem nebo bytem, ​​se toto procento může lišit. Toto číslo má podstatný dopad na výsledek finančního modelu nájemné vs. nákup.

Transakční náklady při nákupu

Při nákupu domu vám vzniknou různé transakční náklady. Domácí inspekce, poplatky za právní zastoupení, uzavření hypotéky, agentův poplatek, daně, registrační poplatky atd. S touto částkou zacházejte stejně jako se zálohou (pokud jde o náklady na chybějící příležitost investovat tyto peníze jinde).

Makléřské provize při prodeji

Obvykle prodávající platí provizi jak kupujícímu, tak agentovi prodávajícího. S každým 3% tato provize obvykle vyjde na 6% hodnoty domu. Jak můžete uhodnout, má to významný dopad na finanční model. Můžete se rozhodnout pracovat bez agentů a předpokládat 3% nebo méně provizí ve vašem modelu.

Čas a úsilí

Hledáte svůj vysněný dům může být zdanění a může vyžadovat spoustu času a úsilí.

Při pronajímání je pronajímatel zodpovědný za opravu většiny věcí, které se běžně v domě pokazily (instalatérské práce atd.). Ale když si koupíte dům, jste zodpovědní za veškerou údržbu.

Lidé mohou také potřebovat několik kontaktů a trávit čas a úsilí, když se snaží prodat svůj dům.

Nájemné

Jedním ze způsobů, jak zjistit, zda koupit nebo pronajmout, je podívat se na poměr nájemného: kupní cena typického domu dělená ročním nájemným podobného domu. Pokud je poměr nájemného vyšší než 20, znamená to, že byste měli zvážit nájem. Mezi 15 a 20 se přiklánějte k pronájmu, pokud nenajdete dům, který se vám opravdu líbí, a nechcete v něm zůstat dlouho. Pokud je poměr nájemného pod 15, má větší smysl koupit.

Nájemné pro hlavní metropolitní oblasti v USA jsou k dispozici na webových stránkách New York Times.

Reference

• Nájemné vs. vlastní: 7 faktorů, které by měli zvážit i majitelé domů - Merrill Lynch