Konvenční půjčka vs. půjčka FHA
Share
Homebuyers, kteří mají v úmyslu provést zálohu ve výši méně než 10% z domácí prodejní ceny, by měli vyhodnotit oba Půjčky FHA a konvenční půjčky. FHA
Obsah: Konvenční půjčka vs. půjčka FHA
- 1 Co je to konvenční půjčka?
- 2 Co je to půjčka FHA?
- 3 Způsobilost
- 3.1 Způsobilost pro konvenční půjčky
- 3.2 Způsobilost pro půjčky FHA
- 4 Pojištění hypotéky
- 4.1 Ceny pojištění hypotéky
- 5 Závěrečné náklady
- 6 Předpokládané půjčky
- 7 Sankce za předčasné splacení
- 8 Přijetí
- 9 Klady a zápory
- 10 Popularita
- 11 Reference
Co je to konvenční půjčka?
Konvenční půjčky nejsou zaručeny žádnou vládní agenturou, ale obecně jsou v souladu s pokyny stanovenými Fannie Mae a Freddie Mac. Poté, co půjčovatel půjčí peníze dlužníkovi, který chce koupit dům, půjčovatel obvykle prodává půjčku buď Fannie Mae nebo Freddie Mac. Z tohoto důvodu musí věřitelé zajistit, aby vypůjčovatelé dodržovali pokyny pro půjčky Fannie a Freddie.
Konvenční půjčky jsou dvou typů: vyhovující a nevyhovující. Splňující půjčky dodržují pokyny společnosti Fannie a Freddie a platí pro částky nižší než 417 000 USD (nebo vyšší v některých oblastech, které mají vysoké životní náklady). Nesouladné půjčky jsou buď nad prahem půjčky Fannie a Freddie (viz hypotéka jumbo), nebo jsou poskytovány dlužníkům, kteří se jinak nekvalifikují na vyhovující půjčku (např. Někdo s velkým dluhem). Nesouladné půjčky mají obvykle mnohem vyšší úrokovou sazbu než úvěry vyhovující.
Co je to půjčka FHA?
Úvěry FHA jsou garantovány Federální správou bytů USA (tj. FHA). Tato záruka snižuje riziko, kterému věřitelé čelí při poskytování půjček, což umožňuje věřitelům snížit jejich kvalifikační kritéria. To někdy dělá půjčky FHA jediným způsobem, jak si dlužníci se špatným úvěrovým skóre (<600) or low down payment (as little as 3.5%) can buy a home.
Výměnou za tuto záruku od FHA (což je prakticky záruka od vlády USA) musí dlužník zakoupit hypoteční pojištění prostřednictvím FHA. To zvyšuje dlouhodobé náklady na půjčku pro dlužníka, ale umožňuje nákup domu, který by jinak byl nemožný bez předchozí pomoci.
Proces aplikace je podobný jak pro FHA, tak pro běžné hypotéky. Předběžný souhlas věřitele je obvykle prvním krokem v procesu žádosti o půjčku.
Způsobilost
Způsobilost pro konvenční půjčky
Většina konvenčních úvěrů vyžaduje, aby dlužníci měli kreditní skóre alespoň 620, a skóre nižší než 700 může vést k dodatečným poplatkům nebo vyšší úrokové sazbě. Konvenční věřitelé, jako jsou banky nebo družstevní záložny, obvykle vyžadují zálohu ve výši 20 procent (nebo méně, při nákupu soukromého hypotečního pojištění) a obvykle mají poměr dluhu k příjmu 45%. Další kritéria pro konvenční hypotéky mohou zahrnovat stabilní pracovní historii, úplnou dokumentaci příjmů a aktiv a cenovou stabilitu v sousedství domova..
Způsobilost pro úvěry FHA
Úvěry FHA vyžadují minimální zálohu 3,5% a obecně vyžadují, aby dlužníci platili za hypoteční pojištění FHA. Minimální požadované kreditní skóre je 500; na nejnižší (3,5%) možnost zálohy se však vztahují pouze dlužníci s úvěrovým skóre 580 nebo vyšším. Ostatní jsou povinni snížit 10%.
Hypoteční pojištění
Úvěry FHA vyžadují hypoteční pojištění, které musí být zaplaceno předem i měsíčně. Většina 15- nebo 30letých úvěrů FHA vyžaduje, aby dlužník při uzavření úvěru zaplatil 1,75% částky úvěru, spolu s 0,5% roční obnovovací prémie za délku půjčky. Polovina prvotního pojistného na hypoteční pojištění je vratná při prodeji domu. Měsíční pojistné se nevyžaduje, pokud záloha činí více než 22% hodnoty domu. Pro většinu dlužníků FHA však taková vysoká záloha není možná.
Konvenční půjčky nevyžadují žádnou platbu hypotečního pojištění předem. Pokračující hypoteční pojištění je však vyžadováno u konvenčních půjček, kde dlužník provedl zálohu méně než 20%.
Ceny hypotečního pojištění
Pro dlužníky, kteří se snaží vybrat mezi konvenční půjčkou a půjčkou FHA, jsou pojistné na hypotéky významným faktorem. Ceny soukromého hypotečního pojištění prostřednictvím soukromé instituce jsou založeny na riziku u konvenčních půjček. To znamená, že prémie je nižší pro ty, kteří provádějí vyšší zálohy a pro ty, kteří mají vyšší kreditní skóre. To není případ úvěrů FHA; všichni dlužníci jsou povinni zaplatit předem 1,75% z výše půjčky. Tyto náklady jsou obvykle spojeny do půjčky.
Závěrečné náklady
Půjčky FHA umožňují dlužníkům použít peníze, které jsou darem od relativní neziskové organizace nebo vládní agentury, k zaplacení 100% zálohy při uzavření. Naproti tomu konvenční půjčky na to kladou určité limity. Například někteří běžní věřitelé se mohou vyhnout dlužníkovi, jehož záloha se skládá hlavně z daru od příbuzného; konvenční věřitelé obvykle chtějí vidět, že většina zálohy se skládá z prostředků, které dlužník vydělal a ušetřil.
Předpokládané půjčky
Půjčky FHA jsou obecně předpokládatelné, tj. Půjčka může být převedena na nového majitele, když je dům prodán. Nový vlastník může převzít úvěr FHA bez dodatečných nákladů na získání nové půjčky. To je velká výhoda pro prodávající i kupující a může to usnadnit prodej domu. Nový majitel samozřejmě musí splňovat kritéria způsobilosti pro půjčku FHA, aby mohl být převeden.
Technicky lze předpokládat jakoukoli hypotéku, ale takový převod konvenčních půjček je prakticky neslýchán. Půjčky FHA a VA jsou obvykle jediné půjčky, které lze předpokládat. I v případě půjček FHA je však v posledních letech méně pravděpodobné.[1]
Sankce za předčasné splacení
Penále za předčasné splacení je penále uložená dlužníkům, kteří splácí půjčku, částečně nebo úplně, příliš rychle, čímž se sníží návratnost věřitele za počáteční zapůjčení peněz. U půjček FHA nejsou povoleny penále, zatímco za konvenční půjčku mohou být účtovány poplatky za včasné vrácení peněz. Některé státy nepovolují penále a podmínky půjčky se liší podle věřitele, takže je dobré zkontrolovat smluvní smlouvy před přijetím rozhodnutí. Pokuste se vyhnout jakýmkoli půjčkám, které mají předčasnou platbu. Hypotéky s nižší bonitou pravděpodobně budou mít sankce za předčasné splacení.
Přijetí
Některé komplexy bytů a investiční majetky nevlastněné majiteli neumožňují financování FHA, takže při nákupu takových nemovitostí může být jedinou možností hypotéka; u konvenčních hypoték taková omezení neexistují.
Výhody a nevýhody
Běžné hypotéky se snáze zpracovávají a umožňují rychlejší výstavbu vlastního kapitálu, protože vyžadují vyšší zálohy. Dlužníci však potřebují dobré kreditní skóre, aby se kvalifikovali pro nižší úrokovou sazbu, a někteří věřitelé požadují až 20% jako zálohu.
Věřitelé úvěrů FHA jsou ochotnější podívat se na celkový úvěrový obraz, nikoli pouze na samotné kreditní skóre. Vyžadují mnohem nižší zálohu a nemají žádné požadavky na minimální kreditní skóre. Jsou dobrou volbou pro ty, kteří mají méně než perfektní kreditní skóre, dlužníky s mírným poměrem dluhu k příjmu a pro ty, kteří nemají moc peněz na zálohy..
Popularita
Po finanční krizi v roce 2008 vzrostly úvěry FHA na větší procento z celkové emise hypotéky.
Hrubá emise hypotéky (včetně refinancování) v Americe podle typu. Zdroj: Bloomberg Reference
- Wikipedia: Hypoteční úvěr
- Wikipedia: Pojistná půjčka FHA
