Uzavření trhu proti krátkému prodeji

Pokud dlužník důsledně neprovede splácení hypotéky, je nemovitost vyloučena. V uzavření trhu, věřitel převezme vlastnictví nemovitosti a vypudí dlužníka. Uzavřené nemovitosti mohou být prodány v aukci nebo prostřednictvím tradičních realitních kanceláří. Pro dlužníky uzavření trhu vážně poškodí jejich kreditní skóre.

A krátký prodej se často používá jako alternativa k uzavření trhu, protože snižuje dodatečné poplatky a náklady jak pro věřitele, tak pro dlužníka. Negativní dopad na úvěrové skóre dlužníka je obvykle menší při krátkém prodeji než při uzavření trhu, ale krátký prodej obvykle zahrnuje mnohem více papírování pro všechny strany..

Srovnávací tabulka

Srovnávací tabulka uzavření a krátkého prodeje

	Uzavření trhu	Krátký výprodej
Možná dostanete zaplaceno pobídku na přemístění 3 000 nebo více dolarů	Ne	Ano
Používá se, když	Výchozí hodnoty dlužníka týkající se plateb	Dlužník nemůže splácet hypotéku, dluží více, než je současná hodnota domu, a věřitel souhlasí.
Prodáno	Půjčovatel	Vlastník domu
Způsob prodeje	Aukce na Trustee Sale	realitní kancelář
Dopad na kreditní skóre a úvěrovou historii	Kapky 200 - 400 bodů. Zůstává ve zprávě po dobu 7 let.	Drop 50 - 150 bodů. Uveden na úvěrové zprávě, pokud věřitel ohlásí snížení dluhu agenturám poskytujícím úvěr.
Iniciován	Věřitel	Majitel domu
Budoucí půjčky	Musí podat zprávu o budoucích žádostech o půjčku	Může nebo nemusí být hlášena o budoucích žádostech o půjčku
Kdo má kontrolu nad nemovitostmi	Věřitel	Majitel domu
Omezení budoucích nákupů domů	Lze zakoupit za 5 let s omezeními nebo 7 let bez omezení	Za určitých okolností lze zakoupit okamžitě

Obsah: Uzavření trhu vs Krátký prodej

• 1 Způsobilost a použití
• 2 Jak zabaví zabavení a krátký prodej?
  • 2.1 Proces uzavření trhu
  • 2.2 Krátký prodejní proces
• 3 Komplikace pro kupující v zabavování majetku a krátký prodej
• 4 Rating
• 5 Budoucí vlastnictví domu
• 6 posledních zpráv o uzavření trhu
• 7 Reference

Způsobilost a použití

Zabavení majetku se používá, když majitel domu neplní své splátky úvěru na bydlení. Věřitel převezme majetek, který byl zastaven jako zajištění úvěru. Poté, co je nemovitost vyloučena, věřitel ji uvede do prodeje a výnosy použije k navrácení hypotečního zůstatku.

Krátké prodeje jsou k dispozici pro dlužníky, když dluží více, než je jejich současná hodnota na trhu. Krátký prodej lze použít v situacích, kdy je majitel domu aktuálně platen hypotékou a když zaostali. Před dokončením krátkého prodeje je však vyžadován souhlas věřitele; věřitelé nejsou povinni akceptovat krátký prodej.

Jak zabaví zabavení a krátký prodej?

Proces uzavření trhu

V závislosti na státě, ve kterém dlužník žije, může uzavření trhu zahrnovat nebo nemusí zahrnovat soudní systém. Další informace naleznete v části Soudní uzavření a Soudní uzavření.

Po třech až šesti měsících zmeškaných plateb zaznamená věřitel oznámení o selhání, které upozorní dlužníka, že čelí vyloučení, a poskytne mu lhůtu pro opětovné navrácení, aby věci napravil zaplacením dluhů nebo urovnáním jiných sporů. Délka doby znovuzavedení se liší podle státu, přičemž některé státy dávají dlužníkům pouhých pět dní k urovnání sporů a dluhů a jiné dávají dlužníkům až 90 dní.

Není-li nezaplacený zůstatek hypotéky splacen do tří měsíců, majitel domu obdrží oznámení o prodeji. Tato nemovitost je poté dražena při správcovském prodeji nejvyššímu uchazeči, který musí do 24 hodin zaplatit v hotovosti. Počáteční nabídka se obvykle rovná zbývajícímu zůstatku úvěru a případným dalším právním poplatkům, které mohla banka vynaložit.

Zde je video, které porovnává proces a dopad zabavování na krátký prodej na základě pěti hlavních kritérií:

Krátký prodejní proces

Pokud je tržní hodnota nemovitosti nižší než nesplacená jistina hypotéky a dlužník si nemůže dovolit splácet hypotéku, může se půjčovatel (jedna nebo více bank) rozhodnout přijmout krátký prodej. Při krátkém prodeji nedosahuje výnos z prodeje nemovitosti hypoteční zůstatek, což je jeden z důvodů, proč věřitelé mohou váhat s přijetím nabídky dlužníka na krátký prodej. Jakýkoli nezaplacený zůstatek dlužný věřitelům po krátkém prodeji se nazývá nedostatek. Smlouvy o krátkém prodeji nutně nezbavují dlužníky jejich povinnosti splácet jakékoli nedostatky v půjčkách, pokud se strany výslovně nedohodnou.

V krátkém prodeji uvádí majitel domu dům na trh s nemovitostmi. Zacházelo se s ním jako s jakýmkoli jiným prodejem domů. Jakmile majitel domu nabídku přijme, musí ji rovněž přijmout banka. Krátký prodej může trvat 3 až 6 měsíců a jeho úspěch není zaručen. Federální finanční agentura pro bydlení (FHFA) však v roce 2012 vytvořila nová pravidla, která tento proces usnadňují a urychlují. Například hypoteční věřitelé musí nyní reagovat na krátkou nabídku prodeje do 30 dnů od jejího obdržení.

V srpnu 2012 FHFA oznámila opatření na zrychlení prodeje podvodních domů - domů, kde je vynikající hypotéka vyšší než současná tržní hodnota domu - pro majitele domů, včetně rozšíření pomoci lidem, kteří mají finanční potíže, ale nevynechali splátky hypotéky. V rámci plánu, který vstoupil v platnost v listopadu 2012, jsou pro tuto pomoc způsobilé pouze hypotéky zaručené Fannie Mae a Freddie Macem a na částku, kterou mohou držitelé druhé hypotéky získat, když je krátký prodej, je k dispozici limit 6 000 $. dokončeno. Účelem tohoto opatření je omezit pobídky držitelů druhých hypoték, aby museli dohadovat o svém výnosu z prodeje domů, čímž by se zabránilo zpožděním a usnadnilo by se dokončení prodeje. Nová pravidla také umožňují majitelům domů, kteří zmeškali hypotéku a vážné finanční problémy, předložit méně dokladů ke schválení na krátký prodej. Majitelé domů dostávají rychlejší schválení, pokud zažívají finanční potíže, jako je ztracené zaměstnání, rozvod, smrt v rodině nebo přemístění zaměstnání.^[1]

Komplikace pro kupce v zabavování majetku a krátký prodej

Zabavování majetku a krátký prodej nabízejí kupujícím hluboké slevy. Někdo koupí dům v krátkém prodeji může očekávat, že dům bude stát o 10% méně než obyčejný dům na trhu, zabavení majetku je ještě levnější, často asi o 30%.^[2] Tyto nákupy však nejsou bez komplikací.

Nejběžnějším problémem s vyloučenými nemovitostmi je to, že se často prodávají „tak, jak jsou“, takže dům může vyžadovat opravy, které jsou někdy velmi drahé. Pokud je uzavřená nemovitost zakoupena v aukci, musí kupující zaplatit hotovost ve stejný den, což znamená, že nemůže nechat zkontrolovat nemovitost, a proto nemá ani ponětí o rozsahu potřebných oprav. Někdy může být kupující zakázané nemovitosti povinen zaplatit nezaplacené daně z nemovitostí od předchozího vlastníka. Zákony o zpětném odkupu konečně umožňují vypůjčovatelům získat zpět své uzavřené domy, i když byl dům po uzavření uzavřen s prodejem novému kupujícímu. To může způsobit mnoho komplikací pro kupující uzavřených nemovitostí.

Krátké prodejní nemovitosti se také často kupují za nižší cenu, než je odhad. Tento proces však může být časově velmi náročný. Nákup nemovitosti při krátkém prodeji obvykle trvá mnohem déle, protože s prodejem nemusí souhlasit pouze kupující a prodávající. Všichni věřitelé, kteří drží zástavní právo k nemovitosti, musí také souhlasit s prodejem. Pokud původní hypotéku znovu prodal první hypotéku, může ji nyní vlastnit více bank. Pokud je v domě druhá hypotéka, mohou být věřiteli v druhé hypotéce také zástavní právo. To, aby všichni věřitelé schválili krátký prodej, vyžaduje čas a mohlo by dokonce zabránit uzavření obchodu, pokud by věřitel nesouhlasil nebo pokud prodávající již nemůže provádět hypoteční splátky během dlouhého čekání (a proto může být vyloučen). Dokončení většiny tržeb trvá 3 až 12 měsíců. Krátký prodej je navíc riskantní pro kupující a prodávající, protože banka může kdykoli stáhnout dům z trhu bez dopadů..

Úvěrový rating

Uzavření trhu může způsobit snížení úvěrového ratingu dlužníka o 200 až 400 bodů. Zůstává na úvěrové zprávě po dobu 7 let. To může mít velmi negativní dopad na budoucí výpůjčky a dokonce i na pracovní příležitosti v případech, kdy potenciální zaměstnavatel vyžaduje bezpečnostní kontrolu všech zaměstnanců. Zabavování majetku je součástí veřejného záznamu.

Krátký prodej může způsobit pokles kreditního skóre o 50 až 130 bodů, ačkoli hlavní snížení je obvykle způsobeno tím, že dlužník je v prodlení s úvěrem. Úvěrové zprávy uvádějí, že půjčka v krátkém prodeji byla „vypořádána“, „vyplacena dle dohody“ nebo „vyplacena méně než plně“.

Budoucí vlastnictví domu

Po vyloučení z domu má jednotlivec nárok na koupi jiného domu za 5 let, s určitými omezeními nebo za 7 let bez omezení. Jednotlivci musí nahlásit uzavření trhu o všech budoucích žádostech o půjčku.

Po krátkém prodeji může být jednotlivec schopen okamžitě koupit nový domov, pokud jejich platby nebyly nikdy delší než 30 dní a věřitel od nich nepožaduje splacení půjčky. Hledání nového věřitele však může být obtížné.

Poslední zprávy o uzavření trhu

Reference

• Wikipedia: Krátký prodej (nemovitost)
• „Krátký prodej“, abyste dosáhli zvýšení - Wall Street Journal
• Jak mohu získat hotovost za krátký prodej? - About.com
• Výhody a nevýhody nákupu uzavření - FrontDoor.com